Vemos que muchas personas, al elegir un lugar donde vivir o al planificar sus períodos de descanso, proyectan invertir en inmuebles que se encuentren dentro de los clubes de campo o de barrios cerrados. Igualmente ocurre con los complejos náuticos. Otro tanto sucede con las empresas e industrias que se radican en determinados lugares geográficos de la provincia conformando parques industriales.
La legislación anterior a la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, no contemplaba estas figuras por lo cual, todos los que fueron surgiendo tuvieron que apelar a normas existentes, como por ejemplo, constituir una Sociedad Anónima o una Asociación Civil regir las partes comunes, mientras que las partes privativas eran alcanzadas por las normas del derecho real de dominio y demás normas concordantes.
A partir de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el 1 de agosto de 2015, todas estas figuras, que están dentro de los “Conjuntos inmobiliarios”, DEBEN someterse al régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL, que están en el TÍTULO V del Código con las modificaciones específicas que establece este TÍTULO VI, artículos 2.073 a 2.086 del CCCN, a fin de conformar un DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL. De modo pues que aquellos conjuntos inmobiliarios que se hubieren establecido como derechos personales o aquellos en los que coexistan derechos personales con derechos reales, deberán proceder a adecuarse a la nueva normativa.
¿Qué es un Conjunto Inmobiliario?
La ley es amplia en cuanto a los emprendimientos que incluye en el concepto, ya que comprende clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico…“independientemente del destino de la vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, … (art. 2.073 CCCN).
La característica principal es la coexistencia de lugares comunes y lugares privativos, a los que se suman el cerramiento, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes y lugares comunes, un reglamento en donde están establecidos los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos de los particulares, un régimen disciplinario, la necesidad de contribuir a los gastos comunes y una entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios individuales. (art.2074).
¿Cuáles son las partes comunes y cuáles las partes privativas?
Las partes comunes son las que pueden ser usadas por todos los propietarios, lo cual incluye las calles del barrio, las áreas recreativas, deportivas y sociales y todas las que estén afectadas al uso comunitario en el Reglamento de Propiedad Horizontal que regula el emprendimiento (art.2076). En tanto, las partes privativas son las de propiedad exclusiva del propietario, como ser su casa, el galpón que aloja la industria, etc.
Cerramiento: tanto los límites perimetrales como el control de acceso al emprendimiento pueden ser materializados mediante cerramientos, conforme lo establezcan las reglamentaciones locales, de orden municipal o provincial.
Limitaciones y restricciones reglamentarias: A los fines de regular el uso común y teniendo en mira la protección de los valores paisajísticos, arquitectónicos o ecológicos, el Reglamento de Propiedad Horizontal puede establecer limitaciones edilicias, así como fijar reglas de convivencia, entre otras restricciones. Es importante tener en cuenta que las limitaciones o restricciones DEBEN ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Además, el Reglamento respectivo forma parte integrante de los títulos de propiedad de las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario. También es posible que se establezca un régimen de invitados y de admisión de usuarios no propietarios, así como reglamentar el uso de los bienes comunes por parte de terceras personas. Asimismo, puede establecer limitaciones para la transmisión de las unidades, aunque no puede impedir la libre transmisión.
Entre las obligaciones de los propietarios se encuentra la de abonar las expensas y gastos comunes en la proporción que establezca el reglamento respectivo, pudiendo existir también la posibilidad de establecer otras contribuciones distintas, referidas a la utilización de servicios o instalaciones comunes por parte de familiares o invitados de los titulares.
Por último, el consorcio puede aplicar las sanciones previstas en el Reglamento en el caso de conductas graves o reiteradas de los titulares de unidades que sean violatorias de las normas del mismo.
