¿Alguna vez compró o vendió un inmueble? Probablemente recurrió a una inmobiliaria de confianza, ya que debido a la infraestructura que poseen, es más fácil, más rápido y también más seguro vender o comprar con la intervención de profesionales o idóneos en el negocio inmobiliario.
Estos intermediarios, no solamente publicitan la intención de venta; si no que recopilan toda la información necesaria sobre la disponibilidad de las propiedades, quiénes son sus verdaderos dueños y si están o no en condiciones jurídicas de venderse; pueden tener título antecedente correctamente inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble o pueden provenir de una sucesión en trámite, o tal vez, aún falte la mensura que divide el inmueble en mayor extensión, ofertándose lotes más pequeños; por lo que hay que gestionar un plano previo.
Una vez efectuado su trabajo, los intermediarios, después de acordar entre partes el precio de venta y forma de pago, invitan a la parte compradora a recurrir a su escribano de confianza -ya que por usos y costumbres, el comprador elige escribano- ocurriendo a veces que el adquirente no cuenta con un profesional conocido, a lo cual la misma inmobiliaria le sugiere algunos nombres.
Esto es correcto, pero lo que ocurre a menudo es que este intermediario acerca a la escribanía toda la documentación necesaria, incluso los datos de las partes, sin insistir, que tanto los compradores como los vendedores deben necesariamente acordar una visita previa con el escribano interviniente, con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura traslativa de dominio o boleto de compra-venta, en su caso.
A esto se le llama: AUDIENCIA NOTARIAL PREVIA. ¿Qué significa?
Es necesario que tanto la parte compradora como la vendedora se reúnan con el escribano, también llamado hoy día notario; para conversar sobre los detalles del negocio, las repercusiones impositivas, legales, las consecuencias a futuro y la REAL INTENCIÓN en la celebración del contrato.
Así y solo así, el escribano realiza un trabajo a conciencia y de manera responsable.
Como hay un sinfín de situaciones, podemos citar algunos ejemplos:
1º) Situación en que el comprador en realidad necesita ese inmueble para un hijo, pero piensa que si pone directamente a nombre del hijo, éste tal vez tenga problemas con justificar el origen de los fondos y además si nada se expresa y el hijo está casado adquirirá el bien con carácter de ganancial, entonces simplemente razona sin consultar en que más adelante podrá donarle, siendo perfectamente factible que haga dos cosas: puede hacer una donación de dinero por escritura pública, para que adquiera directamente el hijo; o estipular en la escritura que él compra con su dinero, pero para su hijo, presente en el acto, quien acepta la estipulación y directamente el inmueble o la nuda propiedad -dependiendo de su intención- queda a nombre del hijo en ese mismo acto, como bien propio; ahorrándose el comprador la futura donación y cumpliendo con la real intención de la compra.
2º) El vendedor, cuyo inmueble está afectado por el Instituto de Protección de la Vivienda (antes llamado “Bien de Familia”) debe tener la oportunidad de recibir el asesoramiento debido, si desea comprar otra vivienda, ya que puede perfectamente ejercer su derecho a la subrogación de esa protección. Lo que significa que si manifiesta su intención en la escritura, el dinero propiamente dicho queda bajo la protección del instituto y cuando adquiera la nueva propiedad, ésta también estará protegida, incluso desde la fecha primogénita, en la que se afectó bajo dicho instituto, el primer inmueble a su nombre. Esta retroactividad de la fecha es un logro más que importante para una verdadera protección, sobre todo cuando pueden existir obligaciones y deudas generadas con posterioridad a la primera afectación.
3º) Caso en que el vendedor no vive en la ciudad de la operatoria y desee transportar el dinero obtenido en la venta. Aquí se da que muchas veces el vendedor se acerca a la escribanía solo para la firma de la escritura, sin aclarar que transportará el dinero, por qué medio o quién lo transportará. Sin recibir el asesoramiento previo debido, lo lleva a su ciudad natal en su automotor, corriendo el riesgo que si detienen el auto para revisión y encuentran el efectivo, la policía fiscal podría confiscarlo en el caso de que no pueda justificar dónde lo obtuvo, por no tener copia del instrumento de venta o por no coincidir exactamente el monto que figura en el contrato.
También ocurre y más a menudo de lo que quisiéramos que algunos intermediarios no dejan claras las condiciones de venta y, sobre la fecha de la firma de la escritura, se dan rispideces entre las partes, al punto tal que el negocio no se concreta por no llegar a un acuerdo, debido a estos malos entendidos. El mismo intermediario pensaba que ya se encontraban zanjadas todas las dudas, pero llegado el momento, una de las partes no había comprendido exactamente de la misma manera que la otra.
Para eso y mucho más es importante la audiencia previa con el notario. Él se encargará de los mínimos detalles y también de aquellos trascendentales en la vida del negocio a llevarse a cabo, con consecuencias en el tiempo.
