La protección del inmueble destinado a vivienda está prevista en el CCCN (arts.244 a 256) y es el Instituto que anteriormente se denominaba “Bien de Familia”, contemplado en la Ley 14.394.
El objetivo de la protección es evitar que los acreedores embarguen el inmueble y lo ejecuten mediante la venta de esa propiedad donde vive la familia.
Uno de los errores más comunes es pretender afectar la vivienda al régimen de protección cuando ya está generada la deuda, el problema o el inconveniente que puede, eventualmente, provocar el embargo y posterior ejecución del inmueble. Si bien es cierto que esa protección surtirá efecto para acreedores posteriores, no protege de aquellos acreedores por deudas anteriores a la afectación.
Tampoco la protección cubre las deudas que son propias del inmueble como, por ejemplo, las derivadas de expensas, impuestos, tasas y contribuciones, deudas por mejoras o construcciones efectuadas en el inmueble, o las hipotecas constituidas con la conformidad del cónyuge o conviviente.
Tampoco cubre las deudas por alimentos a cargo del titular del inmueble en favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
En caso de resultar propietario de dos o más inmuebles afectados, se debe optar por la subsistencia de uno solo de ellos, ya que solo se puede afectar un inmueble; y en caso de no hacerlo, se considera que está afectado el constituido en primer término.
La afectación la puede solicitar el titular registral del inmueble, o sea, quien posee título de propiedad que lo acredita como dueño. En caso de condominio, es decir, que haya más de un titular dominial, deben solicitarla todos ellos en forma conjunta.
También puede disponerse por actos de última voluntad, en otros términos, por testamento, en cuyo caso será el juez quien ordene la afectación, quien la ordenará igualmente en los casos de atribución de la vivienda en el juicio de divorcio o en aquellos en los que se resuelven cuestiones referentes a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
En cuanto a los beneficiarios de la protección, tenemos una importante diferencia con la legislación anterior, ya que ahora se incluye como beneficiario al conviviente quien no estaba contemplado en la Ley 14.394. Por lo tanto, además del propietario de la vivienda, su cónyuge, ascendientes o descendientes y parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente, también se incluye al conviviente.
Hay corrientes doctrinarias que exigen la Unión Convivencial inscripta para admitir al conviviente como beneficiario; otras que, con un criterio amplio, aceptan la existencia de la unión convivencial no inscripta, siempre que haya alguna declaración de los convivientes que así lo manifieste. En nuestra provincia, el Registro de la Propiedad Inmueble admite la afectación de convivientes cuya unión no se encuentre inscripta, aceptando este criterio amplio, respecto del cual estamos de acuerdo, desde el momento que hay muchas formas de probar la convivencia y de hecho, las constancias de convivencia emanadas de los Juzgados de Paz, son aceptadas por las Obras Sociales, a fin de admitir al conviviente como adherente a la misma.
Además del conviviente, puede afectar la vivienda la persona soltera, es decir, no hace falta que tenga familia, porque lo que se protege es la vivienda en la que habita. De allí el cambio en la denominación del régimen. Quiere decir que el soltero, puede afectar su propiedad al régimen de protección autodesignándose beneficiario. Lo destacamos como un gran avance legislativo.
Es requisito fundamental habitar efectivamente el inmueble, por lo menos por uno de los beneficiarios de la protección.
Es importante resaltar que la afectación también puede hacerse sobre un inmueble rural donde habite el constituyente con su familia, siempre y cuando no exceda la unidad económica. Esto es muy importante para nuestra provincia, donde hay muchos colonos propietarios de chacras que habitan allí con su familia y donde esa tierra es la que produce el sustento de ellos, tanto para su propia subsistencia como para la comercialización en la gran cantidad de ferias francas que, con tanto éxito, se han multiplicado. Esas propiedades también se incluyen en el amparo legal.
Surgen interrogantes muy interesantes como por ejemplo: ¿puedo hipotecar la vivienda protegida? ¿Qué pasa si vendo la propiedad afectada para adquirir una nueva? ¿Qué ocurre si recibo una indemnización por la vivienda afectada, en caso que la misma tenga un siniestro?
En primer lugar es posible proteger la vivienda hipotecada. En ese caso, no va a proteger la vivienda de la posibilidad de ser ejecutada por el acreedor hipotecario en caso de incumplimiento. Él será el único que podrá ejecutar, pero sí la protege de otros acreedores diferentes que no sean aquellos incluidos en el artículo 249 de CCCN.
También es posible hipotecar la propiedad afectada, sin necesidad de desafectarla, en cuyo caso vale la aclaración que acabamos de hacer respecto a quienes son los acreedores que, de todos modos, podrán ejecutar el bien. Es importante tener en cuenta que algunos bancos requieren la desafectación previa a la constitución de la hipoteca, lo cual se puede hacer en forma simultánea y de ninguna manera creemos que impida la afectación posterior a la hipoteca, a fin de protegerla de otros acreedores distintos al hipotecario.
En caso de vender la propiedad para adquirir otra destinada a vivienda, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución, como asimismo a los importes que la sustituyen en concepto de precio. También la afectación se transmite a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización, como por ejemplo, en caso de siniestro de la vivienda afectada o expropiación de la misma.
No obstante, se debe proceder a la desafectación de la protección con relación a la propiedad que se vende, así como, en cualquier momento se puede desafectar, aunque no se venda la vivienda.
Requisitos
Para que la vivienda esté protegida, debemos inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para ello, debemos solicitar la afectación en dicho Registro, mediante la presentación del Formulario de Afectación, acompañando la documentación que se solicita al efecto, conforme figura en el cuadro adjunto
Asimismo, se deberá acreditar el vínculo entre el constituyente y los beneficiarios. Por lo tanto, se acreditará el matrimonio con el Acta de matrimonio o la Libreta de Familia; la relación de convivencia, con el Acta de convivencia expedida por la Dirección del Registro de las Personas; el vínculo con los hijos, mediante la Partida de Nacimiento o Libreta de Familia del titular en la que conste el nacimiento inscripto. Todos los documentos mencionados se deben presentar en original y copias.
Para el trámite de desafectación, también se completa un formulario que se presenta ante el Registro de la Propiedad Inmueble, junto con el título de propiedad y los documentos de identidad del constituyente, en original y copia.
Por último, es importante destacar que estos trámites están exentos de impuestos y tasas y que las autoridades administrativas tienen el deber de asesorar y colaborar en forma gratuita con los interesados a fin de concretar los trámites de inscripción, constitución o desafectación del inmueble.
