POSADAS. El pasado 22 de octubre, casi 1.500 misioneros esperaron ansiosamente el sorteo en Lotería Nacional para saber quiénes serían los “ganadores” para acceder a un crédito del “Programa de Crédito Argentino” del Bicentenario para la vivienda única familiar (Procrear). Finalmente, el listado incluyó a 794 misioneros para el crédito de compra de terreno y posterior construcción; y unos setenta para adquisición de vivienda a estrenar. Sin embargo, desde aquella fecha hasta el momento, apenas un puñado de los seleccionados pudo avanzar, especialmente en el primer caso, donde conseguir un terreno por el monto estipulado por Anses y el Banco Hipotecario parece para muchos una misión imposible.Algo parecido les ocurre a quienes lograron ser sorteados para la compra de vivienda única, ya que las inmobiliarias subieron precios y aun no presentan ánimo de acuerdo a la compleja y burocrática aplicación del Procrear. En ambos casos se trata de la primera vez que se pusieron en marcha ambos programas, ya que anteriormente el Procrear ofertaba la construcción de vivienda para el sorteo con terreno incluido. La situación no es fácil en materia de tierras: el Estado nacional no cuenta con lotes o terrenos fiscales en su poder en la provincia como en otras jurisdicciones, por lo cual apeló a la línea “compra de terreno” o de “vivienda a estrenar” como una salida para llegar a la casa propia, para miles de argentinos. Pero no contó con un mercado inmobiliario que reaccionaría vorazmente contra la aspiración de dar soluciones habitacionales.En Posadas, donde se encuentra la sede del Hipotecario, hubo enojos desde el primer encuentro: muchos de los adjudicatarios recibieron turno para iniciar sus carpetas a partir de enero del año que viene. Y otros, citados en noviembre y llegados incluso desde el interior, se encontraron con que el banco ni siquiera tenía en su base de datos los nuevos componentes del Procrear, por lo cual se les avisó que serían citados nuevamente. En muchos casos, siguen esperando que suene el teléfono para concretar fecha, sin la cual, no pueden saber siquiera si califican para el crédito a fin de salir a buscar un terreno. Cada día que pasa cuenta, porque las tierras suben su precio al igual que el costo de construcción y se aleja así la posibilidad de llegar al ansiado Procrear.CaracterísticasEl Procrear está compuesto por un fondo fiduciario donde participa Anses, el Ministerio de Economía de la Nación e inversores privados. El agente financiero es el Banco Hipotecario, que implementa el otorgamiento y cobro de los créditos, garantizando la ejecución del programa y constituyéndose legalmente en el fiduciario del Fondo.La oferta del Procrear es financiar hasta 100 mil pesos la compra de un terreno para los que pueden acceder al crédito; y hasta 400 mil pesos para la posterior construcción de la vivienda.En el caso de la compra de vivienda a estrenar, financia hasta el 80% del valor de compra de un departamento o casa nueva de hasta 100 m2, con un monto de hasta $500.000 pesos y con tasas desde el 2,5% y en hasta treinta años. El restante 20% debe ponerlo el interesado para reunir el valor total de la cotización, hacer la escritura y constituir la hipoteca.Para acceder hay que tener un sueldo mínimo de $3.500 y un máximo de 30 mil pesos o ingresos similares en el caso de ser trabajadores independientes. Aunque para lograr el máximo del préstamo ofertado, habrá que cobrar arriba de los 10 mil pesos mensuales en el último año.En ambos casos, el Procrear ofrece el costo financiero de los préstamos con bajas tasas de interés anuales, siendo este uno de los principales motivadores. Pero no todo lo que brilla es oro.Un camino de burocracia, bien al estilo estatalSorpresa tras sorpresa van quitando realidad al sueño de la casa propia. En muchos casos parece a propósito con el fin de “filtrar” futuros beneficiarios. En otros, el mercado inmobiliario opera en contra del acceso a la tierra o la vivienda, a pesar de no atravesar por el mejor momento de ventas y aun sabiendo que -en los casos que se aprueban los créditos- el pago será en efectivo en una sola vez, lejos de los largos financiamientos que suelen ofrecer con tal de vender.¿Auto-atentado? No, tal vez sea la viveza criolla, donde dueños de propiedades e inmobiliarias verán perder una nueva oportunidad de generar millonarias divisas para Misiones.En muchos casos, tras el sorteo, los “ganadores” ingresaron rápidamente a la web de Anses para pedir turno con el banco. La promesa era poder abrir la carpeta para ir cumpliendo con los amplios requisitos de papeles exigidos. Así, cuando llegaron a la cita papeles en mano, se encontraron durante los primeros días de noviembre (habían pasado más de quince días del sorteo) con una reunión grupal (que sirvió para bajar expectativas) y con que el sistema del banco no tenía cargados los dos programas para comenzar a cargar potenciales clientes.Algunos tuvieron más suerte que otros. Pudieron al menos saber si calificaban (es decir, no tenían antecedentes financieros negativos en el último año, tenían el sueldo mínimo requerido y no eran poseedores de otra vivienda). Pero muchos llegados desde el interior, se enojaron y mucho, al saber que serían citados nuevamente en fecha a confirmar, aun sabiendo que los interesados trabajan, deben cumplir horarios y que no les resulta sencillo dejar sus trabajos para viajar y pasar largas horas hasta ser finalmente atendidos con la suerte que el sistema funcione.Una curiosidad: el banco pide los últimos doce recibos de haberes porque se requiere tener como mínimo un año de antigüedad laboral. Pero lejos de tomar el último sueldo como parámetro para otorgar el crédito (además de compromisos financieros por otros créditos, tarjetas de consumo, etc. que tenga el solicitante); saca un promedio de esos recibos, como si la persona fuera monotributista.Si se es empleado, difícilmente la persona vaya a ganar menos que lo que percibió el último mes (más aun con las paritarias anuales que se vienen dando); incluso porque el Procrear exige que el ingreso sea certificado por la empresa donde se desempeña el solicitante.Pero, gracias a ese promedio, en la mayoría de los casos resulta menor el monto al que finalmente accede la persona en comparación con lo que podría llegar a percibir si se tomara su último ingreso para afrontar un cada vez más caro costo de construcción por metro cuadrado que tiene el NEA.Valorización desmedidaSi el aspirante al crédito pasó con éxito el proceso antes descripto, deberá salir a buscar terreno. En Posadas, como en muchos otros lugares del país, encontrar un terreno en zona semi urbanizada o urbanizada a 100 mil pesos, resulta casi una misión imposible. Y si se encue
ntra entre los 100 mil y los 150 mil, la diferencia deberá ser pagada por el interesado porque el crédito no lo cubre. Como tampoco la comisión inmobiliaria, impuestos como el IVA sobre la operación, etc.Si el beneficiario tuviera un familiar o amigo que tiene un terreno en venta, por ejemplo valuado en 200 mil pesos, pero decide bajar a 100 mil que cubre el crédito para ayudar al interesado, deberá rezar para que el tasador del banco diga que por la zona ubicada, servicios y demás, vale esos 100 mil pesos. Porque no puede valer ni más (aunque haya hecho rendir el dinero) ni menos de lo que se pretende pagar.Para llegar a la tasación, se debe firmar un pre acuerdo de venta entre el poseedor del terreno y el sorteado en el Procrear, en la mayoría de los casos pagando una seña de entre el 2 y el 15% del valor final de la propiedad (es decir de 2 mil a 15 mil pesos que debe salir de un ahorro previo del interesado, incluso hay inmobiliarias que piden hasta el 20% del valor de la propiedad como seña). Con los datos del terreno, tras la tasación del Hipotecario, la carpeta va a Buenos Aires y puede tardar entre uno y tres meses en obtener una respuesta. Si resulta negativa (por diferencias en la valuación o porque la propiedad esta floja de papeles) el crédito no se aprueba y el solicitante perderá la seña. Lo mismo sucede con quienes pretenden una casa a estrenar. Antes de salir el programa, en Posadas se encontraban terrenos de 10×20 y hasta de 15×40 metros incluso a menos de 100 mil pesos en barrios como Santa Rita, Jardín, Piedrabuena, Latinoamérica, Sur Argentino y Los Álamos por mencionar algunos. Es decir, de Quaranta hacia el sur y luego en Garupá, Candelaria y alrededores. Conocido el programa y sus requisitos, particulares e inmobiliarias subieron los precios rápidamente, pasando los 130 mil pesos en muchos casos.No entienden que el solicitante, si cuenta con ahorros, buscará gastar lo menos posible para cumplir con todas las obligaciones que impone el acceso al préstamo. Y el banco, difícilmente apruebe con su tasador lo que no valen los terrenos, por más puja de oferta y demanda que presente el mercado.Así, los créditos se perderán y los terrenos en muchos casos, seguirán siendo baldíos que junten basura y maleza en distintos puntos de la ciudad. Y muchas familias deberán seguir alquilando.En otros casos, departamentos o casas a estrenar que valían entre 300 mil y 500 mil, pasaron a costar más de 700 mil. O sea, lejos del valor que el préstamo puede cubrir.Ahora: ¿cuántos propietarios o inmobiliarias están dispuestos a esperar ese plazo de hasta tres meses sin tener la certeza de la aprobación de la operación? Prácticamente ninguno.Incluso, varios beneficiarios propusieron que dueños de grandes lotes, dividan en otros más pequeños y los vendan a un grupo de sorteados por el Procrear en formar separada. Pero, volviendo a lo anterior: ¿quién querrá pagar los gastos de agrimensor, títulos, etc. sin la certeza que serán vendidos finalmente?En el banco sugieren que el interesado contrate o consiga los servicios de un tasador y de un escribano para asegurarse que los papeles del terreno a presentar están en lo estipulado. O sea, más gastos a asumir.Plazos que no cierranSuponiendo que finalmente se consigue el terreno y el chequeo de papeles sale bien, viene la parte del crédito para construcción. Antes, el banco impone un determinado escribano para el trámite del título y la hipoteca, cuyos honorarios fijados por el profesional impuesto, deberá pagar el beneficiario porque no están cubiertos por el Procrear. Además de un seguro de construcción que rondaría los cinco mil pesos. Y lejos de ser considerado un plan social del Estado, también habrá que pagar impuestos -especialmente Sellos- que la provincia no perdonó para ayudar en el camino a la vivienda propia.Por esta razón, sumadas a las ya narradas, los beneficiarios se debaten entre pagar un poco más el terreno o guardar para los gastos (que no son pocos) de todo el trámite crediticio.Pensando en positivo, si el beneficiario pasa todos los requisitos, habrán pasado probablemente unos seis meses hasta que finalmente pueda empezar la construcción de la vivienda. En esos seis meses, el préstamo para el que calificó tendrá menor valor en el mercado de la construcción, producto de la inflación, la especulación del mercado y el aumento de la mano de obra cuyas paritarias se realizan en el primer semestre de cada año. Costos de construcciónUn hecho positivo, es que el Procrear ofrece prototipos de uno a tres dormitorios, con diseños, listado de materiales requeridos y planos para que el beneficiario no pague ambos servicios y trate de ganar tiempo.Pero, en algunos casos, los más modernos están diseñados para otras zonas del país, con un diseño que podría abaratarse en costos si se levanta en Misiones. Si eso se pretende, el interesado deberá pagar finalmente la “adaptación” del modelo con un profesional que contrate pero sin aumentar los metros cuadrados que prevé el modelo original.Además, en forma obligatoria, el solicitante deberá pagar los servicios de un arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras para firmar los papeles y dirigir la construcción. En un rápido chequeo, uno de los prototipos de tres dormitorios esta presupuestado en tres o cuatro constructoras entre los 350 mil y los 500 mil pesos, por lo cual, el beneficiario deberá tener en cuenta que el crédito del banco le serviría para iniciar la obra y producto de sus ahorros a futuro, podría continuarla o terminarla. Si es que puede ahorrar, ya que las cuotas del Procrear sumarían casi mil pesos por cada 100 mil otorgados aproximadamente, no pudiendo ser el monto de cuota superior al 45% del haber declarado por el solicitante.Un dato no menor: el banco también tasaría un valor promedio del metro cuadrado a construir de acuerdo al prototipo y materiales elegidos, que no se podrá superar.Muchos de los posibles beneficiarios, ya piensan en contratar un profesional para la dirección de la obra y firma de papeles, pero comprando los materiales y contratando los obreros en forma directa para abaratar costos.En medio del proceso de construcción, el banco hará dos desembolsos (además del inicial para la compra del terreno e inicio de obra). O sea, que la obra se certificaría al inicio, al 50% y al 75%. Cada certificación estaría realizada mediante fotos que se envían al equipo técnico del banco que determina si se cumple con los porcentajes de obra para realizar cada desembolso. Ese proceso puede tardar unos quince días. Por lo tanto, habrá que anticipar a los obreros o empresa constructora, que probablemente haya días donde no puedan trabajar si es que el dinero no alcanzó en cada etapa o no se tienen otros ahorros para seguir la obra hasta el siguiente aporte del banco.Si el feliz beneficiario termina de ejecutar el préstamo al 100% y habita la vivienda, come
nzará a pagar las cuotas posterior a la última visita del banco, no así durante el período de obra. Otra fortaleza del sistema Procrear. Habrá que ver cuántos misioneros pueden cumplir el slogan del Procrear: “No hay nada más lindo que llegar a tu casa”. No es un programa popularEl Procrear está pensado en la práctica para una clase media, con ahorros y capacidad de pago de varios miles de pesos en el trámite de todo el proceso de crédito.Está muy lejos de la operatoria de otros planes oficiales facilitadores de una casa, pero resulta único para muchos que no logran una vivienda mediante el Iprodha o los planes que ofrece el mercado inmobiliario.Al estar Anses (o sea el Estado) debió pensarse en otras facilidades para evitar tantos traumas. Especialmente, porque son pocos los que pueden afrontar una cuota de entre 3.500 y 4.800 pesos mensuales iniciales.Si no se producen cambios, muchos beneficiarios dejarán de serlo en el intento, y millones de pesos no quedarán volcados en la provincia. En rápido cálculo, si hay 864 potenciales beneficiarios a un promedio de 350 mil pesos de crédito cada uno (100 mil para terreno y 250 mil pesos para construcción), se fugarán más de 300 millones de pesos que podrían oxigenar la economía misionera. Y con ellos, el sueño de la vivienda propia de casi un millar de misioneros.Algo que en la práctica no sucedió con quienes ya tenían terreno y decidieron pedir crédito sólo para construcción, donde en Misiones, hay varias decenas de obras en proceso o finalizadas con éxito y con familias que sí podrán cumplir el objetivo fijado.
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