Por Juan Gerardo Luis Sarquis Rocabert
Escribano. Titular Reg. Not. 105 – Pdas. Mnes.Consejero General por Argentina ante la UINL Presidente Colegio Notarial de Misiones (2018-2022) Vicepresidente 1 Consejo Federal del Notariado Argentino (2021-2023) Director y Profesor en la Carrera de Notariado (UGD)Integrante del: Ateneo de la Academia Nacional del NOtariado Argentino y Academia Notarial Americana
En nuestro país, la protección de la vivienda ha transitado un camino desde una mirada puramente familiar hacia un enfoque de Derecho Humano Individual. Con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) en 2015, el antiguo “Bien de Familia” (Ley 14.394) fue reemplazado por el nuevo régimen de “Afectación a Vivienda”.
Puntos a tener en cuenta
• El espíritu de la norma no ha cambiado, sigue siendo el de proteger el techo donde vivís, con el objetivo de que el inmueble sea “inembargable” por deudas posteriores a su inscripción.
• Para que la protección funcione, debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si no se anota, no produce efectos contra terceros.
• Solo podés proteger una propiedad.
• Antes como ahora, hay deudas que sí pueden rematar tu casa aunque esté protegida: Impuestos y tasas municipales/provinciales del inmueble; Expensas comunes; Deudas por construcción o mejoras hechas en la casa.
Los notarios destacamos que el nuevo sistema es mucho más flexible y se adapta a las nuevas realidades sociales, ya que si sos solo, sin familia, podés proteger tu vivienda; no importa el valor de la misma; los convivientes pueden ser también beneficiarios del régimen; y si vendés la vivienda para comprar otra, la protección se puede mantener bajo el sistema de la Subrogación Real.
Destacamos dos figuras fundamentales que mejoraron con el nuevo Código:
• La Subrogación Real. Hoy, en la misma escritura de venta, podés reservar el derecho de trasladar la protección al nuevo inmueble. Esto evita que acreedores embarguen el dinero de la venta o la nueva propiedad en ese lapso.
• Hoy con el nuevo CCyC: vos podés ser tu propio beneficiario. La vivienda es un derecho de la persona, independientemente de su estado civil.
Resumiendo los conceptos podemos decir:
¿Puedo proteger mi casa si soy soltero y vivo solo? Sí, ahora sí.
¿Protege de deudas viejas? No, solo de deudas que se contraigan después de la inscripción registral a dicho régimen.
¿Qué pasa si quiero vender? Podés “mudar” la protección a tu nueva casa mediante la subrogación.
¿Dónde se hace? Se puede hacer en el Registro de la Propiedad Inmueble (Acta Administrativa) o mediante Escritura Pública ante un escribano, lo cual ofrece un asesoramiento integral sobre los alcances y la reserva de subrogación si piensas mudarte pronto.
El escribano no solo redacta la escritura, sino que también te asesora sobre cómo proteger tu patrimonio.
¿Qué documental necesito para la afectación? Título de Propiedad Original; DNI de los Titulares; acta de matrimonio o unión convivencial según el caso; datos del beneficiario y acreditación de los vínculos; certificados registrales y catastrales.
Aunque el trámite se puede hacer gratis en el Registro de la Propiedad, la intervención del escribano tiene ventajas claves para la seguridad de tu patrimonio:
• Asesoramiento en la “Subrogación”: el escribano puede dejar constancia en la escritura de que la protección se “trasladará” a la nueva propiedad.
• Control de legalidad: El escribano verifica que el inmueble y la documentación no posea defectos que impiden o afecten con posterioridad dicho régimen legal.
• Comodidad y rapidez: El escribano gestiona todo el proceso ante el Registro y te entrega el trámite concluido.
Recomendamos hacer la afectación lo antes posible, incluso en el mismo momento de su adquisición.
