A la hora de pensar en la planificación familiar, una de las figuras sobre las cuales existen mayores consultas es el derecho real de usufructo, concretamente referido a la posibilidad de efectuar donaciones reservándose el donante el derecho real de usufructo.
A su vez, las reformas del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación introdujeron una excelente oportunidad de negocios a través de la utilización de esta figura, como veremos más adelante.
Concepto de Derecho Real de Usufructo
Es el derecho que permite a una persona usar y gozar de una cosa o de un derecho, al mismo tiempo que la propiedad permanece en cabeza de otra persona, sin alterar la sustancia. Nótese que una modificación importante del nuevo Código lo encontramos en que el derecho puede recaer no solamente sobre cosas (propiedades, por ejemplo) sino también sobre derechos.
La sustancia se puede alterar en el caso de una cosa cuando se modifica su materia, forma o destino. Por ejemplo, una propiedad que estaba diseñada para ser un galpón con destino a depósito, se altera si en ella se construye un edificio destinado a viviendas. Y en el caso de un derecho, cuando se lo menoscaba, reduciéndolo, disminuyéndolo, como puede ocurrir en el caso del usufructo constituido por el superficiario, que será tema de otra nota.
Sujetos: Vemos dos sujetos que tienen facultades y obligaciones diferentes: el propietario, llamado “nudo propietario” y el otro llamado “usufructuario”.
El nudo propietario es quien puede disponer de la cosa, o sea venderla, donarla, aunque sin turbar los derechos del usufructuario.
El usufructuario es quien puede usar y gozar de la cosa o del derecho. Por ejemplo, si se trata de una vivienda, tiene el derecho de vivir en ella o de alquilarla, teniendo la obligación de no alterar su sustancia y entregar la cosa o el derecho al momento de finalizar el usufructo.
Objeto: el Art.2130, permite que se pueda ejercer sobre la totalidad, una parte material o una parte indivisa de:
• Cosa no fungible.
• Un derecho, en el caso que la ley lo permita.
• Cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales. Cosas fungibles son aquellas que pueden ser reemplazadas por otras de la misma especie, calidad y cantidad sin que se altere su valor o uso.
• El todo o parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es testamentario.
¿Quiénes pueden constituirlo?
Solamente pueden constituirlo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto, o sea, los que son co-titulares de los derechos reales mencionados expresamente: dominio, propiedad horizontal y superficie.
Como la enumeración del artículo 2131 es taxativa, dada por la palabra “solo están legitimados”, los titulares de los restantes derechos reales no están legitimados para constituir usufructo. Así sucedería con los titulares de los derechos reales de conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados, que no aparecen mencionados.
Tipos de usufructo:
• Legal: es el establecido por ley, como el del cónyuge sobreviviente con relación a la vivienda familiar tras el fallecimiento del titular.
• Voluntario: establecido por acuerdo.
• Testamentario: es el establecido por disposición testamentaria.
¿Qué beneficios tiene el usufructuario?
En este punto es interesante resaltar que el usufructuario no solamente puede usarla (vivir, habitar) sino que también puede gozar de ella, como ya lo hemos ejemplificado, con lo cual, si se trata de un campo que tiene plantaciones, el producido de las mismas le pertenece al usufructuario. Si es una planta industrial, el producto de la misma también le pertenece al usufructuario. Puede, en caso de tratarse de un inmueble rural en donde existen explotaciones agropecuarias, consumir la producción o venderla, tanto en su estado natural como modificarla en procesos industriales, como por ejemplo, fabricación de dulces, de conservas, productos lácteos.
¿Cuáles son sus obligaciones?
1. El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes que constituyen el objeto del usufructo.
2. Está a su cargo las mejoras necesarias para el mantenimiento de la cosa, sea que se trate de los necesarios como de aquellos que se originan por su culpa. No están a su cargo las que se originan en la antigüedad del bien o que surgen de caso fortuito.
3. Debe pagar los impuestos tasas y contribuciones así como las expensas comunes en el caso de tratarse de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal (edificios por ejemplo). No son a su cargo las expensas extraordinarias.
4. Debe comunicar al propietario las perturbaciones de hecho o de derecho que sufra. Por ejemplo, aquellas originadas por terceras personas o acciones legales en las cuales pretendan atribuirse derechos sobre el bien, porque si no lo hace, responderá ante el nudo propietario por los perjuicios que éste sufra.
5. Está obligado a entregar el bien al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado que lo recibió.
En el caso del DERECHO DE VOTO con relación a una unidad funcional sometida al Régimen de Propiedad Horizontal en la que exista un usufructo, la doctrina distingue si el tema a resolver por la asamblea está referido a actos de administración ordinaria, sobre los que el usufructuario puede votar, o si se trata de la disposición de cosas comunes, en cuyo caso el voto solo puede pertenecer al propietario de la unidad. Un ejemplo de este último caso sería el cambio de destino de lugares de uso común, como el espacio destinado a vivienda del encargado.
¿Cuáles son los beneficios para el nudo propietario? Oportunidad de negocios
Si el usufructo es oneroso, el mismo se entrega a cambio de dinero, tratándose de un derecho que puede utilizarse cuando el propietario no quiere o no puede servirse de la cosa, siendo ésta una oportunidad de obtener ganancias sin necesidad de ocuparse de la forma en que la propiedad producirá frutos.
En este caso, la seguridad jurídica está garantizada por la inscripción registral y la posibilidad de pactar plazos extensos que permiten la planificación empresarial por el término que dure el derecho real. Téngase en cuenta que, en el caso de tratarse de personas jurídicas, el plazo máximo de duración es de 50 años, término suficiente como para generar un proyecto de inversión inmobiliaria o productiva. Otro factor favorable a la inversión es que el capital necesario para la adquisición del lugar donde se desarrollará el emprendimiento se ve reducido, al no transferirse el dominio pleno, con lo cual el ahorro de inversión se lo puede afectar al capital que requiere el proyecto en sí, sea en edificación, equipamiento, plantaciones, etc.
En el caso de usufructo gratuito, normalmente se celebra entre padres que transmiten en vida los bienes a sus hijos, reservándose para sí el derecho de usufructuar de ellos mientras vivan. Esto evita los trámites sucesorios en el momento de la muerte del usufructuario ya que, acaecida la muerte, el derecho del nudo propietario se convierte en dominio pleno al unir la nuda propiedad, junto con el uso y el gozo.
¿Qué sucede si fallece el dueño de la casa, o sea, el nudo propietario?
En este caso, el usufructo no se extingue automáticamente, conservando el usufructuario su derecho de usar y gozar del bien. En tanto la nuda propiedad se transmite a los herederos del propietario fallecido, quienes no pueden ejercer el dominio pleno, debiendo respetar los derechos del usufructuario hasta que finalice el derecho real respectivo.
¿Se hereda el usufructo?
Dependerá de sus condiciones de constitución. Así, el usufructo vitalicio, se extingue con la muerte del usufructuario y no se transmite a sus herederos. En el caso de usufructo temporal o a plazo fijo, si el usufructuario fallece antes del plazo puede heredarse, y la recibirán los herederos del usufructuario hasta que venza el plazo. Si está constituido a favor de varias personas, al fallecer una de ellas su parte se extingue, salvo que se haya previsto expresamente su transmisión a los herederos del usufructuario fallecido. Y en el caso de usufructo testamentario, éste se regirá por las disposiciones testamentarias, que puede incluir cláusulas que lo hagan transmisibles a los herederos del usufructuario.
Podemos concluir que las posibilidades que brinda este derecho son muy amplias y poco conocidas, con lo cual siempre lo recomendable es contar con el asesoramiento de los profesionales de confianza, quienes podrán brindar las soluciones adecuadas para cada caso en particular.
Fuentes:
– Usufructo. Derecho Civil. ConceptosJuridicos.com. Recuperado en https://www.conceptosjuridicos.com/ar/usufructo/
– ConceptosJuridicos.com. Recuperado en https://www.conceptosjuridicos.com/ar/consultas/que-sucede-cuando-fallece-el-dueno-de-la-casa-y-otra-persona-tiene-el-usufructo/ https://www.conceptosjuridicos.com/ar/consultas/se-hereda-el-usufructo/
https://www.conceptosjuridicos.com/ar/usufructuario/#google_vignette
– Del Viso, C.M.F. “La asamblea de copropietarios” REVISTA ACTUALIDAD EN CONSORCIOS Id SAIJ: DACF000026. Recuperado en https://www.saij.gob.ar/doctrina/dacf000026-del_viso-asamblea_copropietarios.htm
