Esc. Antonio BULOS
Matrícula 527
Adscripto Reg.148
Candelaria. Misiones
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Hace varias décadas, los edificios de departamentos vienen siendo una solución al problema del crecimiento poblacional y déficit habitacional del país. En efecto, la Ley 13.512, hoy derogada, data de 1948, año en que se incorpora a nuestro derecho positivo el régimen de Propiedad Horizontal. Basta recorrer la Avenida de Mayo de la Ciudad de Buenos Aires (situación que se replica en algunas provincias del país) y ver en las fachadas de los edificios la data de sus construcciones para imaginarnos que inclusive antes de la citada ley, existían propiedades por pisos o departamentos.
Es por ello que resulta posible imaginar que lo que haya motivado la sanción de la ley fuera la necesidad de regular una situación de hecho y brindar un marco normativo para resolver los problemas entre los particulares suscitados por esa convivencia.
Es decir que el tratamiento de la Propiedad Horizontal tiene un largo recorrido que culmina con la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, donde se la incorpora como un Derecho Real autónomo, otorgándole al Consorcio de Propiedad Horizontal el carácter de persona jurídica privada.
Sin embargo, como toda interacción social, la vida consorcial trae innumerables situaciones y conflictos que deben ser analizados en cada caso en particular dada la complejidad que tiene el instituto de la Propiedad Horizontal. Variados son los ejemplos que dan cuenta de ello, por lo que el propósito del presente artículo es tratar de abarcar uno en particular, que es el de las modificaciones estructurales en las Unidades Funcionales. Para poder entenderlo, es necesario ahondar en los conceptos de Propiedad Horizontal, Reglamento de PH, partes comunes y privativas, entre otros conceptos.
La Propiedad Horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su dueño facultades de uso, goce y disposición sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Esto quiere decir que el objeto del derecho real de Propiedad Horizontal generalmente es un inmueble edificado. El ejemplo más claro y conocido es el del edificio de departamentos, pero podríamos imaginarnos una cochera, una guardería de embarcaciones, los denominados storage, etc.
La característica particular que tiene la figura es que a partir de un inmueble (terreno), la afectación a Propiedad Horizontal, genera dos o más inmuebles, y lo significativo es que los propietarios son dueños exclusivos de su Unidad Funcional (departamentos, locales, cocheras, etc) y al mismo tiempo tienen una porción indivisa sobre las partes comunes del edificio, que son aquellas de uso común y necesarias para su funcionamiento.
Es decir que lo que era un solo inmueble, se transformó en dos o más. Esa especie de “reproducción”, que en la práctica se materializa, por ejemplo, con la construcción de un edificio, tiene su reflejo documental a través del plano de afectación de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Dicho Reglamento, que debe ser redactado en una escritura pública, es una descripción del plano de afectación, donde constarán la determinación del terreno y las Unidades Funcionales y Complementarias, la determinación de los bienes propios y las cosas y partes comunes con su respectivo destino, uso y goce, la composición del patrimonio del consorcio, lo atinente a las reuniones de consorcio (convocatoria, quorum, mayorías, etc), entre otras cuestiones.
Es trascendental la lectura del Reglamento por el propietario de una Unidad Funcional, e inclusive, por un interesado en adquirirla, ya que el Reglamento integra el título de propiedad, y determina cuáles son las cosas privadas y las cosas comunes. Y esto es muy importante, ya que, dependiendo de si estamos frente a una cosa propia o a una común, se extenderá o limitará nuestro derecho.
El Código diferencia a las partes comunes en necesariamente comunes (artículo 2041) y partes comunes no indispensables (artículo 2042). La diferenciación es medular ya que mientras las partes necesariamente comunes no pueden modificarse ni aun por acuerdo unánime de los consorcistas, las partes comunes no indispensables pueden modificar su condición y transformarse en partes privativas, si así lo acordaran los consorcistas, modificando el Reglamento de Propiedad Horizontal.
En la práctica, muchas veces se observa que en inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal (emplazados solamente en planta baja o en dos o tres pisos), algunos propietarios modifican su Unidad Funcional o su Complementaria, generando más metros construidos, realizando cerramientos, etc, sobre espacios comunes, sin la aprobación del Consorcio.
Esta situación irregular que ocurre porque hay una posibilidad física y económica de hacerlo, es antirreglamentaria ya que no están reflejadas en el plano de afectación, ni en el Reglamento, por ser posteriores, y por ende, son desconocidas por el Estado y muchas veces por el propio vecino.
Ahora bien, si se verifica que la ampliación y/o construcción se emplaza sobre lo que determina el plano de afectación y el Reglamento como cosa común, esa construcción irregular pertenece a todos los consorcistas, ya que éstos son dueños de una parte indivisa del terreno, las cosas comunes y el espacio aéreo donde se asienta el inmueble sometido a Propiedad Horizontal.
La forma de regularizar dicha situación es mediante la aprobación unánime de los consorcistas de acuerdo a lo establecido en el artículo 2052, con la consecuente reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Si bien existen casos en los que se logra la unanimidad de los consorcistas a cambio de una contraprestación (aumento en el porcentual de expensas por ejemplo), otras veces la situación se judicializa, y eso conlleva costos, tiempo y otros inconvenientes, sobre todo cuando las construcciones ya están realizadas.
Otra solución es la que pueden otorgar los escribanos dentro de su función notarial preventiva de conflictos, al momento del otorgamiento de la escritura de Reglamento de Propiedad Horizontal. Allí se puede prever la concesión o reserva de Sobreedificación y Subedificación sobre partes comunes de aprovechamiento privado, estableciendo el procedimiento, la superficie máxima para ampliar en superficie o altura, etc, para así prever y evitar conflictos de propietarios en el futuro.
