Tres años pasaron desde que entró en vigencia la ley 27.551, que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y transformó el sector inmobiliario argentino. Tres meses transcurrieron desde que el Gobierno nacional hizo transcender que daría marcha atrás con la normativa antes mencionada. Finalmente, no hubo cambios y, por el contrario, los rumores terminaron por arrojar más incertidumbre al mercado.
En ese contexto, el 1 de julio se vencieron los primeros contratos que se firmaron bajo la nueva ley de alquileres. Al respecto, referentes inmobiliarios en Misiones marcaron que casi la totalidad de los acuerdos se renovaron, sin clausulas especiales ante un supuesto cambio en la norma y con incrementos que, en líneas generales, superaron el 100%.
Continuidad
Consultados por PRIMERA EDICIÓN, tanto el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), Pablo Daviña, como la presidente del Colegio de Corredores Público inmobiliario de la provincia de Misiones (CCPIM), María Bower hicieron un balance de lo que ha sido la “catastrófica” (tal como la calificaron) ley de alquileres y marcaron como necesario la sanción de un nuevo marco legal para estas operaciones.
Sobre el vencimiento de los contratos, el titular de la CIM señaló que gran parte de los inquilinos decidió renovarlos por otros tres años, aunque algunos de ellos optaron por acordar prórrogas por seis meses, ante la falta de certezas en el mediano plazo.
“Son casos especiales”, aclaró sobre este último grupo.
Al respecto de los valores de los contratos firmados, señaló que los mismos variaron de acuerdo a que tan “atrasado” estaban con respecto al mercado.
“Hay precios que estaban muy atrasados. Por ejemplo, monoambientes en Posadas, próximos al centro, que se estaban pagando $13.000, cuando en el mercado no bajan de $38, $40 o $50 mil las unidades de esas características“.
En esa línea, Bower ratificó el alto porcentaje de continuidad de los acuerdos formales.
“Hicimos un relevamiento en la provincia y la mayoría renovó casi todos los contrato. Hay raras excepciones donde no fue así, pero porque el inquilino optó por mudarse y logró encontrar otra vivienda”, indicó.
Además, agregó que la actualización del alquiler de los contratos en julio fue del 104,03%.
Es decir un inquilino que inició su contrato con la puesta en vigencia de la ley el 1 de junio de 2020 a $50.000, ahora tendrá que pagar $226.000.
Críticas a la ley
Ambos referentes inmobiliarios no ahorraron críticas a la 27.755 y apuntaron que afectó severamente a la oferta en el mercado.
“Desde el 2020 hasta hoy prácticamente no hemos tenido nuevos inmuebles en alquiler”, sentenció Daviña.
La Presidenta de la CCPIM acotó que, por el contrario, muchos inversores optaron por retirar su vivienda para colocarlo en venta o para apostar por una renta temporaria en busca de dólares y esquivando la norma actual.
“Yo creo que el balance es el de una ley nefasta”, criticó.
Posteriormente, señaló que la normativa afectó la relación entre propietario, inquilino y aquellos que median entre la oferta y la demanda. Porque por un lado, el locatario tiene 12 meses congelado el valor. Pero por el otro, el que alquila de repente se encuentra con una suba que supera el 100%.
“La mayoría de los inquilinos entiende la situación y nos confiesa que les hubiese gustado que el aumento sea progresivo para evitar un aumento tan grande de golpe”, añadió Bower.
Para Daviña, “la ley no ha sido oportuna ni beneficioso para ninguna de las partes” y sostuvo que es “necesario y urgente” una nueva.
Poco tiempo en el mercado
Buscar un alquiler bajo el formato tradicional se volvió toda una quimera. La norma que venía a proteger a los que no tienen la posibilidad de tener una vivienda propia, terminó restringiendo la oferta y provocando una estampida de los precios.
El presidente de la CIM reveló que las propiedades en alquiler duran poco en el mercado y los que se desocupan, rápidamente encuentra nuevos inquilinos.
Defensa de la ley
En un comunicado, la Federación de Inquilinos Nacional defendió la ley 27.551 y la consideró “la más protectora de Latinoamérica”. No obstante, cuestionó en duros términos la falta de controles del Estado nacional para garantizar su cumplimiento efectivo.
“La sanción de la ley de alquileres y la organización inquilina en todo el país han abierto un debate profundamente incómodo para la tradición de la política de vivienda de los últimos años. El sorteo de viviendas es una política marginal mientras el mercado avanza sobre 3 millones de hogares inquilinos”, comienza el documento.
Luego, sostiene que “desde la desregulación de precios de los alquileres llevada adelante por la última dictadura quién decidía los precios era el mercado, a partir de la ley de alquileres hemos recuperado el control del precio, durante el contrato, por parte del Estado”.
Gervasio Muñoz, presidente de la entidad en cuestión, manifestó: “El mercado inmobiliario nos ha declarado la guerra a 10 millones de inquilinos. No van a perdonarnos nunca que hayamos vuelto a regular un sector acostumbrado a la impunidad total. Vamos a seguir hasta que el acceso a la vivienda sea un derecho”.
“El incumplimiento de la ley es casi absoluto. El Estado mira para otro lado para no pelearse con el mercado y las inmobiliarias del país han dejado en claro que están por encima de las leyes y el Congreso Nacional. Gobierna el mercado”, destacó.
Por último, desde la Federación de Inquilinos Nacional adelantaron que “seguirán peleando para que se cumpla la ley de alquileres”.
“Sabemos que es la condición para poder profundizar regulaciones en el futuro”, expresaron.
Firmaron el texto asociaciones de inquilinos de diferentes provincias y ciudades de todo el país. Casi todas ellas nacieron tras la ley, que tuvo media sanción de Diputados en 2019 y fue ratificada por el Senado en junio de 2020.
Alquileres de julio con un nuevo récord histórico
La ley de alquileres introdujo al mercado dos cambios claves: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación.
En ese sentido, los aumentos en los alquileres durante el mes de julio para aquellas personas que cumple un año o dos de contrato será el más alto hasta la fecha, ya que supera el 100% de junio y se ubica en el 104%, según publicó el Banco Central.
Cómo cálculo el aumento
Para calcular el aumento del precio del alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el Banco Central, y contempla la variación de la inflación (según el Índice de Precios al Consumidor IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Para aplicar el ajuste con base en el ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio de la última actualización de valores y en la que se hará el aumento.
El índice se puede consultar en la web oficial del Banco Central, haciendo clic en la pestaña “Estadísticas” y en “Principales variables”. Luego, en la opción “ICL”, que se encuentra al final del listado.
El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se concretó la última actualización, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste. Luego, tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del primer índice.
Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler. El valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
