El proyecto de ley de alquileres, que se debatirá este jueves desde las 14 en el Senado, divide las aguas entre propietarios, inmobiliarias y abogados, por un lado, e inquilinos, por el otro.
El primer grupo señala que las leyes de emergencia en materia locativa urbana como esta tienen un efecto negativo, porque retraen la oferta presente y futura de unidades en alquiler, ya que una de las partes -los propietarios- afronta más riesgos. Y esto, paradójicamente, afecta luego a los inquilinos porque los alquileres aumentan.
En tanto, asociaciones de inquilinos destacan el hecho de contar con una legislación específica después de 36 años -la última fue la ley 23.901 vigente hasta el 31 de julio de 2015 cuando entró a regir el nuevo Código Civil y Comercial- y con un sistema de actualización de precios objetivo, entre otras cosas.
De esta manera, los distintos puntos en debate son:
La duración del contrato. Según el proyecto, el plazo mínimo del vínculo contractual entre las partes pasará a ser de tres años, cuando en la actualidad es de dos. Esta prolongación es vista con buenos ojos tanto por el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Enrique Abatti, como por el titular de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli, por la reducción de gastos que conlleva tanto para los locadores (los dueños de los inmuebles) como los locatarios (quienes demandan el alquiler).
Con una duración extendida, según entienden, los propietarios no tienen que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses cuando quedan vacantes y los inquilinos no tienen que incurrir en los gastos que conlleva o una mudanza a un nuevo departamento o el ajuste del depósito en garantía.
Sin embargo, según el arquitecto y fundador de Reporte Inmobiliario, José Rozados, una duración mayor puede suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.
El índice de actualización. A partir de la sanción de la nueva norma, los alquileres deberían ajustarse a partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.
Esta novedad aporta tranquilidad en el caso de los inquilinos e incertidumbre para los propietarios ya que estos pasaran a saber cuál será su canon locativo desde el comienzo hasta los 36 meses. Aunque, a su vez, generaría incertidumbre en los propietarios que podrían sufrir un potencial desfasaje del índice.
Una tercera postura es la del economista especialista en vivienda, Federico González Rouco, quien señala que a los inquilinos no les conviene un índice de actualización en el contexto actual porque la paralización de la compraventa de inmuebles hará que los precios de los alquileres bajen en términos reales y un índice les pondría un piso.
Las garantías. El proyecto supone una variedad mayor de garantías. La más usada es el título de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.
El problema surge porque el texto dice que, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador deberá elegir una, lo que la convierte en una norma imperativa. Es decir, que de la misma forma que un propietario puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezca.
Otro factor en detrimento de los inquilinos es que esta condición en los hechos sería casi incumplible. “Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado”, detalló Gonzaléz Rouco.
Los depósitos. En la iniciativa el depósito de garantía se limita a un mes de alquiler, lo que beneficia a los inquilinos, porque vuelve más económico el ingreso a una propiedad. Pero perjudica a los propietarios, que quedarían en una delicada situación ante incumplimientos del inquilino que superen el valor del depósito.
La resolución anticipada y renovación. Con la nueva ley, el inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga. Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.
En cuanto a la renovación, según el texto del proyecto de ley, dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
El registro de los contratos. Según el texto, los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga. Esto aporta transparencia a la relación entre locadores y locatarios, pero podría generar inconvenientes y retrasos en procesos de desalojo.
Las reparaciones y expensas. Con la nueva disposición, los inquilinos “no deberían pagar expensas extraordinarias ni impuestos como el ABL que gravan a la cosa inmueble”.
Aunque con esto, y para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), es muy probables que los locadores, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementen el monto de los alquileres.
