A partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994), poco a poco se va conociendo -más allá de los ámbitos lógicos de la Justicia-, la aplicación en la práctica de las modificaciones que se introdujeron, cómo afectan o influyen en determinadas actividades, como lo es el caso del sector inmobiliario, donde hay cambios sustanciales para locadores y locatarios.Carolina Vanesa Rosas, abogada, notaria, docente de la Facultad de Derecho en la Universidad Católica de Santa Fe (UCSF) sede Posadas y de las universidades Gastón Dachary (UGD) y Cuenca del Plata (sede Posadas), explicó a PRIMERA EDICIÓN que “el nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994) debía entrar en vigencia el 1° de enero de 2016. Pero en virtud de la reforma introducida por la ley 27.077 se anticipó su entrada en vigencia, y por ello rige desde el 1 de agosto de este año. Sustituye al Código Civil y al Código Comercial, que mantenían su vigencia desde el siglo XIX, por supuesto que con las reformas que se fueron introduciendo a lo largo del tiempo”.¿Urgían las modificaciones que se introdujeron en el Código?Es importante contar con un Código que rige para los tiempos que corren, que contempla la realidad actual que es muy diversa a la del siglo XIX. Pero como toda obra humana es perfectible, y quedan ciertas dudas interpretativas que se irán despejando al andar, mediante la interpretación doctrinaria y la de los jueces. Podemos compartir o no la manera en la cual fueron regulados determinados temas. Pero es importante para todos la existencia de un nuevo Código Civil y Comercial, pues el mismo regula la vida cotidiana en todos sus aspectos, regula nuestras vidas desde antes de nacer, durante todo su trayecto, cuando contraemos obligaciones, cuando contratamos, adquirimos bienes, las relaciones de familia, y hasta después del fallecimiento, regulando la materia sucesoria. ¿Hay cambios que impactan en el mundo inmobiliario?Sí, muchas reformas, novedades. En lo que respecta a los derechos reales tenemos nuevos, por ejemplo el “tiempo compartido”, que por primera vez está regulado como derecho real – el derecho real es lo máximo que una persona puede tener sobre una cosa-, y bajo este nombre se regula por primera vez a todos los emprendimientos que existían bajo el nombre de barrios privados, countrys, clubes de campo, que no tenían normativa alguna. También se regula como derecho real al “tiempo compartido”; y el “derecho de superficie” ya no solo puede ser utilizado con finalidad forestal, sino también para la construcción.Por primera vez se regula a los “cementerios privados”; el consorcio de propietarios en los edificios de “propiedad horizontal” ahora es reconocido como persona jurídica privada. Ellas son, por citar sólo algunas, las novedades de los derechos reales que impactan en lo inmobiliario.Y en lo que refiere a los derechos personales, son importantes los cambios, entre otros, en materia de locaciones. ¿Cuáles por ejemplo?Podemos señalar que se unificaron los plazos mínimos legales, que antes eran de dos años para vivienda y de tres para fines comerciales, siempre hablando de locaciones. Ahora son de dos años para todos los supuestos, salvo las excepciones legales como sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales, cuando se da en locación un inmueble destinado a habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares; pero si el plazo supera los tres meses se presume que no fue hecho a esos fines; la guarda de cosas, entre otras excepciones.También cambiaron los plazos máximos, ya que antes era de 10 años, y ahora son y de 20 años para vivienda y de 50 años para los restantes destinos. La fundamentación del aumento de los plazos máximos está en la posibilidad de realizar emprendimientos económicos inmobiliarios importantes, que permitan al locatario recuperar su inversión.¿Existe alguna tutela especial para las locaciones con fines de vivienda? Podemos afirmar que sí, pues conforme lo que dispone el artículo 1.196 del nuevo Código, el dueño-locador no le puede exigir al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes cuando el destino de la locación es vivienda.¿Y los depósitos de garantía?Tampoco puede exigir depósitos de garantía o figuras similares por cantidad mayor del importe equivalente de un mes de alquiler por cada año contratado ni puede exigir el valor llave o equivalentes.¿En materia de resolución anticipada de locación de inmuebles por el locatario hay cambios?Sí. El locatario puede disolver el contrato si han transcurrido seis meses, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. La normativa anterior, obligaba que esta notificación se realice con 60 días de anticipación al día en se iba a retirar, ahora este plazo no es exigido.Si el locatario hace uso de la opción resolutoria -optar por rescindir- durante el primer año del contrato, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción la ejercita transcurrido dicho lapso. En los casos de excepciones al plazo mínimo legal, debe abonar el equivalente a dos meses de contrato.
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