En la Argentina, el acceso a una vivienda en alquiler se convirtió en una presión creciente sobre los ingresos de los hogares. El aumento del costo de los contratos, el endeudamiento para poder sostenerlos y las dificultades para cumplir con los pagos conforman un escenario en el que el desalojo aparece como el último eslabón de una cadena que comienza mucho antes.
En ese contexto, el Gobierno de Javier Milei impulsa el proyecto denominado Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que propone modificar el procedimiento judicial de desalojo y convertirlo en un trámite “sumarísimo”, con plazos más breves y un margen de prueba más reducido.
La iniciativa quedó frenada por el momento en la Cámara de Diputados, pero no fue descartada y podría volver a ser tratada. Mientras tanto, algunas experiencias ya muestran mecanismos de desalojo acelerado que funcionan en la práctica.
El debate público suele concentrarse en la figura del “usurpador” cuando se habla de desalojos. Sin embargo, las estadísticas citadas en el informe muestran otro escenario: dos de cada tres procesos de desalojo registrados entre 2020 y 2025 correspondieron a personas que tenían un vínculo contractual con el propietario.
El dato adquiere relevancia en un mercado en el que una cantidad creciente de hogares tiene dificultades para afrontar el costo de la vivienda. Según la Encuesta Inquilina 2025, elaborada por UBA-CONICET, CELS y ACIJ, el 57% de los hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) destinó más de la mitad de sus ingresos al alquiler, cuando un año antes ese porcentaje era del 38%.
En el otro extremo, apenas el 21% de los hogares inquilinos logró mantenerse por debajo del 33% de sus ingresos destinado a la vivienda, parámetro utilizado internacionalmente como referencia para considerar sostenible el gasto habitacional.
Deuda para poder pagar el alquiler
La presión sobre los ingresos también se trasladó al endeudamiento. El 45% de los hogares inquilinos del AMBA tiene deudas y el 29% tomó un préstamo formal durante el último año. Entre quienes recurrieron a ese financiamiento, el 77% lo hizo para poder pagar el alquiler.
Así, algunos hogares no solamente destinan una porción cada vez mayor de sus ingresos al alquiler, sino que además deben recurrir a préstamos o tarjetas de crédito para evitar caer en mora frente al propietario.
En Córdoba, esta situación fue definida como “mora invisible”, en referencia a las familias que recurren al crédito o a préstamos personales para sostener el pago de la vivienda antes de convertirse formalmente en morosas. Un informe del Instituto de Estudios y Formación (IEF-CTA) también señaló un incremento de los reclamos de inquilinos vinculados con deudas y aumentos de expensas en Rosario.
Alquileres: aumentos por encima de la inflación
Este escenario se desarrolló después de la desregulación del mercado de alquileres impulsada por el Gobierno de Milei mediante el DNU 70/2023, que derogó la Ley Nacional de Alquileres.
Entre otras modificaciones, la eliminación de esa normativa dejó sin efecto los plazos mínimos de los contratos y los mecanismos de actualización que establecía la legislación anterior.
También desapareció una regulación específica sobre las expensas extraordinarias. La Ley 27.551 establecía qué gastos correspondían al propietario y cuáles al inquilino. Tras su derogación, el criterio quedó sujeto a las disposiciones generales del Código Civil y Comercial y a las decisiones adoptadas dentro de cada consorcio.
De acuerdo con los datos oficiales citados en el informe, desde el inicio de la gestión libertaria hasta agosto de este año los alquileres aumentaron más de 600%, frente a una inflación general acumulada del 255%.
En agosto, además, el INDEC registró aumentos de entre 2,3% y 4,9% en el rubro alquiler de vivienda según la región, mientras que la inflación general del mes fue del 1,7%.
Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada
En este contexto, el proyecto impulsado por el Gobierno busca modificar el proceso judicial de desalojo. Uno de los puntos centrales es que el propietario podría solicitar la restitución anticipada del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva. De esta manera, la recuperación de una propiedad podría producirse durante el proceso judicial y no necesariamente después de que concluya el juicio.
El proyecto también contempla cambios en el sistema de notificaciones. El domicilio electrónico constituido en el contrato podría ser utilizado para las comunicaciones judiciales y, en determinadas situaciones, ya no sería necesario que la notificación llegue personalmente al ocupante.
La iniciativa ya obtuvo media sanción del Senado y espera su tratamiento en la Cámara de Diputados, donde el debate permanece demorado.
Mientras el proyecto aguarda su próximo paso legislativo, el escenario del mercado de alquileres muestra que para una parte importante de los hogares la dificultad no comienza con un proceso de desalojo: empieza antes, con ingresos que pierden capacidad de cubrir el alquiler, endeudamiento para sostener el contrato y una creciente exposición a la mora.
Fuente: El Destape
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