El Derecho Real de Superficie, legislado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación desde el artículo 2.114 al artículo 2.128, abre un abanico de posibilidades de aprovechamiento del suelo, incorporando interesantes oportunidades de negocios para ambas partes, como lo veremos seguidamente.
En efecto, desde ser prohibido expresamente por el Código de Vélez Sarsfield, pasando por su incorporación restringida a las forestaciones, nos encontramos ahora con la posibilidad de constituir el derecho real de superficie no solamente sobre la rasante del suelo, sino también sobre el espacio aéreo (vuelo) y sobre el subsuelo. Para poder dimensionar las posibilidades que nos brinda esta figura, es como si se tratara de tres propiedades en una.
Estamos ante un derecho real temporario sobre un inmueble ajeno que permite el uso, goce y disposición material y jurídica del derecho, pudiendo el superficiario plantar, forestar o construir en el inmueble, sobre el vuelo o en el subsuelo, o bien, tener el derecho sobre lo ya plantado, forestado o construido.
Otra característica importante que acrecienta las posibilidades de inversión es el PLAZO, ya que permite una duración de hasta SETENTA AÑOS cuando se trata de construcciones y de CINCUENTA AÑOS para forestaciones y plantaciones.
Dado que se trata de una figura recientemente incorporada a nuestra legislación, aunque ya admitida por varios países hace varios años, se torna necesario conocer las POSIBILIDADES que nos brinda para aprovechar al máximo un recurso cada vez más escaso como lo es la tierra.
Ejemplos de aplicación práctica
Ejemplo 1: caso en que el dueño del inmueble no quiere o no puede explotar su propiedad. Puede ocurrir que el dueño no desee involucrarse en la explotación o que no tenga los recursos económicos para invertir en ella. Puede acordar con el superficiario varias posibilidades, dependiendo si se trata de un inmueble urbano o rural.
1. a.- INMUEBLE URBANO: si se trata de un inmueble urbano, podrá constituir el derecho real de superficie con un tercero, quien podrá construir un edificio y afectarlo al régimen de propiedad horizontal, pudiendo transmitir (vender, donar) y gravar (hipotecar) las viviendas, locales y otras unidades privativas durante el plazo del derecho real de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Es más, si para realizar la construcción del edificio necesita un préstamo hipotecario, lo puede hacer por cuanto el artículo 2120 permite que el superficiario constituya derecho real de garantía sobre el DERECHO DE CONSTRUIR, facultad que también tiene en el caso de decidir plantar o forestar sobre el inmueble ajeno. También puede gravar la propiedad superficiaria, o sea, lo ya construido, como por ejemplo en caso que necesite hacer una ampliación o mejora. Por supuesto que estas facultades estarán limitadas al plazo de duración del derecho de superficie que ya vimos, son plazos extensos.
1. b. INMUEBLE RURAL: si se trata de un inmueble rural, en iguales situaciones en las cuales el dueño no pueda o no tenga los recursos para plantar o forestar en el inmueble o bien, para mantener y hacer producir una plantación o forestación ya implantadas en el suelo, puede acordar con un tercero su plantación o forestación; o bien, el aprovechamiento de las plantaciones o forestaciones existentes, recibiendo a cambio un canon, que puede ser un canon único o periódicos. Nótese que, debido a los plazos extensos que permite la ley, esta figura puede asegurar al dueño una renta por mucho tiempo, muy distintos a los plazos que se permiten para los derechos personales, como lo son los de la locación, para inmuebles urbanos o el arrendamiento, para inmuebles rurales.
Ejemplo 2: Aprovechamiento del subsuelo: en este caso el superficiario aprovecha el subsuelo separado de la rasante del suelo, pudiendo por ejemplo construir un ESTACIONAMIENTO SUBTERRÁNEO. En las grandes ciudades, estos estacionamientos constan de varios pisos en el subsuelo, por lo cual es una excelente oportunidad, dentro de las ciudades o en las periferias de las grandes urbes, para sacar el máximo rendimiento de la superficie cuadrada del suelo.
Ejemplo 3: Aprovechamiento del vuelo o espacio aéreo: imaginemos el caso de un propietario que tiene un edificio, cuya estructura edilicia permite construir nuevos pisos. Puede convenir con un tercero -el superficiario- la construcción de un restaurante en la azotea con vista a la ciudad, o un bar con piscina, lo cual no solo aumentará el valor del inmueble, sino que también generará un nuevo espacio comercial que puede atraer a más visitantes y ofrecer un lugar único para disfrutar de la ciudad.
Otra opción es que el o los propietarios decidan vender o alquilar el espacio aéreo a desarrolladores que deseen construir estructuras como antenas de telecomunicaciones, o nuevos pisos siempre y cuando la estructura del edificio y las regulaciones urbanísticas y de seguridad lo permitan.
Ventajas para el superficiario y para el dueño del suelo
PARA EL SUPERFICIARIO: no requiere gran inversión inicial dado que no necesita adquirir la propiedad. Solamente acordará el pago de un CANON por el tiempo de uso que puede ser único o periódico. En este último caso, el valor del canon lo obtiene de la propia explotación de su derecho, lo cual permite al superficiario destinar el capital totalmente a la inversión, trátese de construcción, plantación o forestación.
Es un derecho real enajenable, hipotecable, y transmisible con lo cual también el superficiario puede constituir derechos reales de disfrute, como lo son el usufructo, el uso y la habitación.
PARA EL DUEÑO: La posibilidad de obtener RENTAS cuando no tiene el capital suficiente para invertir en la tierra, obteniendo una proyección a largo plazo que durará todo el tiempo que haya acordado con el superficiario, sin necesidad de desprenderse de la titularidad del dominio sobre el suelo. Es decir, extinguido el derecho real de superficie recobra el dominio pleno y no solo esto, HACE SUYO LO CONSTRUIDO, PLANTADO O FORESTADO, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Seguridad jurídica
Por último, lo más importante de esta figura es la seguridad jurídica que se establece para ambas partes, por cuanto se instrumenta mediante escritura pública y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo cual le otorga publicidad y oponibilidad frente a terceros, es decir, los derechos de ambas partes sobre ese inmueble en particular, son conocidos por todos los terceros al tener publicidad registral.
En resumen, tanto el dueño del inmueble como el superficiario pueden beneficiarse a partir de este derecho real temporario que les permite maximizar el uso del suelo, generando valor y oportunidades económicas a la vez que resulta una forma creativa de maximizar su uso, tanto en entornos urbanos densamente poblados como en el aprovechamiento de inmuebles rurales.
Fuentes:
– RIGGIO, M.J. (2 de junio de 2017) “¿De qué trata el Nuevo Derecho Real de Superficie?”. Bolsa de Comercio de Rosario, Informativo Semanal. Mercados. Recuperado en chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.bcr.com.ar/es/print/pdf/node/72142
– Código Civil y Comercial de la Nación. Recuperado en http://www.bibliotecadigital.gob.ar/items/show/2812
