En ocasiones se presentan en nuestras oficinas notariales casos en los que vienen requirentes con intenciones de realizar una operación sobre un inmueble, y que, al ser consultado el futuro vendedor sobre su título de propiedad, nos exhibe un permiso de ocupación, una constancia policial de domicilio u otro documento similar.
Si bien en alguna oportunidad el vendedor reconoce que aún faltan etapas en el proceso para que le sea adjudicado el inmueble, en la mayoría de los casos obra un desconocimiento en la materia, y las personas creen ser los titulares del derecho real de dominio del inmueble en cuestión.
Cabe aclarar que no estamos hablando sobre la venta de cosa ajena, perfectamente válida y regulada en el artículo 1132 del Código Civil y Comercial de la Nación, sino de casos en los que el objeto de la operación son inmuebles denominados “fiscales”, es decir, de propiedad del Estado en cualquiera de sus variantes (Nacional, Provincial o Municipal), sujetos a Programas de Regularización Dominial.
No es la intención del presente trabajo hacer un juicio de valor acerca del éxito o fracaso de los citados programas, sino hacer una descripción de los mismos, haciendo hincapié en la situación en la que se encuentran los inmuebles antes de las adjudicaciones y del otorgamiento del título de propiedad.
Resulta necesario hacer una diferenciación acerca de la calidad que reviste el inmueble así como también el marco normativo al cual está sujeto, para poder diferenciar y hacer un análisis de cada caso en particular.
Según el Código Civil y Comercial de la Nación, el Estado es propietario de bienes de dominio público y bienes de dominio privado. Los bienes de dominio público son aquellos que están destinados al uso y goce por parte de todos los ciudadanos (calles, plazas, puentes, etc). Se encuentran enumerados en el artículo 235 del Código, están fuera del comercio y son inembargables, inajenables e imprescriptibles. Es decir, no pueden ser objeto de actos jurídicos por parte de los particulares. Sí se pueden celebrar respecto de ellos, concesiones o contratos de uso, los cuales se rigen por las normas del derecho administrativo.
Los bienes de dominio privado están enunciados en el artículo 236, que establece un principio según el cual pertenecen al Estado los inmuebles que carecen de dueño. Estos bienes están en el comercio y pueden ser objeto de actos jurídicos, inclusive se los puede adquirir por prescripción adquisitiva, a no ser que exista alguna prohibición expresa consagrada en una norma legal.
Ahora bien, con el objeto de satisfacer las necesidades sociales de acceso a la vivienda el Estado utiliza los inmuebles de dominio privado de su titularidad. Otras veces, como consecuencia del crecimiento de asentamientos urbanos precarios en determinados territorios, el Estado interviene para dar una respuesta a lo que se podrían denominar “informalidades urbanas y rurales”.
En la provincia de Misiones, existen distintos programas, con sus respectivos marcos jurídicos, y su correspondiente Órgano de Contralor y Fiscalización, a saber: la que se puede denominar como ley “madre”, que es la Ley de Tierras Fiscales (Ley XVI N° 6 -antes Ley 480-); la Ley XVI – Nº 100 (Antes Ley 4502); la “Ley XVI – Nº 30 (Antes Ley 2935); la Ley II N° 19 (antes Ley 4223), hoy prácticamente en desuso; y la Ley XVI N° 36 (antes Ley 3141). En esta última, el Estado interviene como una especie de garante en un conflicto específico entre particulares.
Esta proliferación de normas, que suelen acarrear bastante confusión, son producto de los programas de regularización de informalidades urbanas y rurales, y tienen como finalidad dotar de un título de propiedad a los ocupantes de las tierras, para así promover el acceso a la vivienda, el desarrollo productivo, la creación de nuevos centros urbanos, etc, lo que generalmente trae paz social, un mayor desarrollo económico y un movimiento de la riqueza.
A modo de resumen podemos decir que estos programas comienzan con un relevamiento en la zona, de la extensión de los inmuebles y del estado de ocupación, de las personas que allí se encuentran y la conformación de su grupo familiar, del destino que se le está dando a la tierra, para luego generar un expediente administrativo, donde se analiza la situación de cada ocupante en particular, y culmina, en caso de resultar favorable, con el otorgamiento del título de propiedad.
Ahora bien, el proceso que va desde el inicio del expediente administrativo hasta su finalización, lleva su tiempo.
Es en este intervalo de tiempo que corresponde señalar lo siguiente: en ningún caso, el beneficiario/ocupante/permisionario puede disponer libremente del inmueble. Dicho de otro modo: para poder celebrar actos jurídicos (negocios) con terceros que tengan por objeto la transmisión del derecho que posee un futuro adjudicatario de un inmueble que está inmerso en un programa de regularización dominial, se necesita indefectiblemente, la autorización previa por parte de la autoridad de contralor.
Esto surge, más allá del principio según el cual “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene”, de la lectura armónica de las leyes provinciales anteriormente citadas. En efecto, una de ellas (la Ley XVI – N° 6), expresamente establece la prohibición en el artículo 11, inciso 5); las otras, si bien no lo dicen expresamente, lo hacen en sus decretos reglamentarios o simplemente hacen una remisión a la ley XVI N° 6 en este sentido.
Y esto obedece a que dichos programas tienen en miras resolver una situación de hecho en particular, que tiene en cuenta las características personales de cada ocupante y de su familia. Éste es el espíritu de los programas.
Es por eso que resulta sumamente importante que, antes de realizar una operación inmobiliaria, consulte a un escribano. Son muchos los casos en los que se nos consulta acerca de una operación con un inmueble de estas características y no son menores los disgustos que se lleva un comprador que ha abonado el precio antes de venir a nuestras oficinas al enterarse de dicha circunstancia.
