Tener una vivienda propia donde formar un hogar es el sueño de muchas familias misioneras, sin embargo está lejos de ser una realidad, incluso en muchos casos podría decirse que es imposible, debido a los altos costos de los inmuebles, tanto casas como terrenos, sumado al fracaso de los programas de créditos hipotecarios que se lanzaron en los últimos años.
Desde el sector inmobiliario indicaron que los costos de viviendas en Posadas parten desde los $2.000.000, mientras que se pueden conseguir terrenos dotados con infraestructura (agua, cloacas, cordón cuneta y alumbrado) desde $700.000. Manifestaron que las ventas se realizan en efectivo debido a que “no hay disponible ninguna línea de financiación” y “los créditos están paralizados”.
“Los valores de los inmuebles en general están buscando el punto de equilibrio en el mercado. La última disparada del dólar posterior a las PASO, sumada las corridas anteriores, aún deja sus secuelas tanto en Misiones como en otras provincias del interior”, explicó a PRIMERA EDICIÓN la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), Julia Acosta Azoya.
Agregó que “la gran mayoría de los valores de venta se fijan en pesos. Sin embargo, la cotización del dólar se tiene como valor de referencia, por lo que una fluctuación importante de la divisa norteamericana, como la que tuvimos, pone al vendedor en una situación de incertidumbre frente al valor que está pidiendo y al comprador lo aleja de la posibilidad de adquirir el inmueble, sin mencionar que los créditos hipotecarios quedaron prácticamente en el recuerdo debido al incremento de las tasas de interés”.
En este sentido, detalló que “para fijar el valor de un inmueble se debe tener en cuenta diferentes variables como la ubicación, la superficie, los servicios, la accesibilidad, la calidad constructiva, la antigüedad, la funcionalidad, el grado de necesidad de venta y la finalidad, entre otras cuestiones. Esto hace que los valores del metro cuadrado sean diferentes entre las distintas ofertas. Desde la Cámara Inmobiliaria de Misiones podemos mencionar valores aproximados de cada tipo de inmuebles, tanto para alquiler como para venta, pero teniendo en cuenta que cada negociación es un mundo diferente”, aclaró Acosta Azoya.
Costos de las propiedades
La titular de la CIM precisó que en el caso de los alquileres “podemos hablar de valores en construcción estándar; en alquiler de departamentos de un dormitorio desde $6.000 en adelante y de dos dormitorios -que dentro de la tipología son los más demandados- de $8.500 en adelante. A los valores mencionados se les debe sumar el costo de los servicios. Y si hablamos de casas en alquiler, una de 2 dormitorios se puede pensar desde $10.000 en adelante”.
Respecto a los valores de venta, Acosta Azoya apuntó que los terrenos se venden desde aproximadamente $ 700.000 en adelante en Posadas. “Estamos hablando de barrios un poco más distantes (Itaembé Miní, por ejemplo) y el valor mencionado se irá incrementando en la medida en que se acorta la distancia al centro y las mejoras del entorno inmediato”, aclaró.
Consideró que “las ventas en general se han reducido por la situación de incertidumbre política y económica. Se vende lo que el comprador está dispuesto a pagar, para lo cual es muy importante la labor del corredor inmobiliario al momento de la fijación de precios y la comercialización”, adujo.
Sin crédito
El empresario inmobiliario Pablo Daviña contó a este Diario que “se cortaron todas las operaciones con créditos hipotecarios” y observó que “hay muchas compras que se realizan ya sea con la venta de otro inmueble, invirtiendo alguna herencia o con ahorros”.
Es que apuntó que, ante la incertidumbre del plazo fijo, muchos se vuelcan a la compra de inmuebles. “En épocas de inflación, las propiedades son una reserva de valor”, destacó.
Y reveló que “en los últimos meses hubo ajustes en los precios porque el peso perdió poder adquisitivo”. Daviña señaló también que “se registran muchos casos de oportunidades, es decir, de personas que por algún motivo deben vender y lo hacen a valores más bajos. Son casos puntuales y, como toda crisis, para algunos se presentan oportunidades y para otros pérdidas, y por ahí se consiguen a un valor menor a su precio de plaza. Si uno tiene efectivo, puede hacer una buena compra”, indicó.
En consonancia, el inmobiliario Luis Sosa comentó que reciben muchas consultas y los que compran son los que poseen ahorros en dólares o entregan una propiedad como una parte de pago, ya que “créditos hipotecarios no hay”.
“El que tenía dinero ahorrado es el que está comprando, pero no es que está muy bien el mercado inmobiliario. Está difícil acceder al crédito hipotecario porque está relacionado con la inflación, después están los que entregan otra propiedad como parte de pago, como un departamento, un terreno o un automóvil, no siempre hay dinero” en las operaciones, remarcó.
En este contexto, advirtió que “la financiación para la compra de inmuebles está paralizada” debido a la incertidumbre económica. “Los terrenos que están en venta se cobran al contado, las viviendas de cemento cuestan entre $2.000.000 y $2.500.000, mientras que los precios de los terrenos, que dependen de la zona y de los servicios que tengan, van desde los $700.000 y hasta $1.500.000”.
“Hay muchas casas en venta, el mercado posadeño está pesificado en un 80% y los que tenían un inmueble con valor en dólar lo ofrecen a un 20% menos, es decir, si una propiedad estaba en 100 mil dólares hoy vale 80 mil dólares, porque no hubo un aumento proporcional de las propiedades al dólar, incluso aquellas que están en venta desde el pozo, las operaciones están pesificadas”, subrayó.
Construcción de viviendas
La construcción de una vivienda en tiempos de inflación también es un dolor de cabeza debido a la incertidumbre y a la constante variación de los precios de los materiales. Una de las opciones es la madera, una propuesta para la cual se puso en marcha una fábrica en el Parque Industrial de Posadas.
Al respecto, el presidente de la Asociación de Productores, Industriales y Comerciantes Forestales de Misiones (APICOFOM), Guillermo Fachinello, señaló que por el momento no cuentan con precios definidos y por ende “los presupuestos son muy personalizados, porque empezás a hacer una vivienda y a los diez días cambia todo”.
“La gente está reacia a construir casas, no es como un auto que cambiás cada dos o tres años: es para siempre. Estamos en una campaña para la difusión de las viviendas de madera. Hay consultas y algunas ventas, mucha gente está vendiendo viviendas de madera que no reúnen ningún código de calidad y están fuera de las normas, son empresas que no están controladas y tienen muchas denuncias, por eso nosotros somos muy estrictos con los controles de calidad”, advirtió.
Destacó que una de las ventajas de este material, aparte de la eficiencia energética y la ecología, es la rapidez: “Una casa de madera está lista entre los 45 y 70 días y en este contexto de inflación nos permite cerrar negocios con un precio más cierto”.
Y sostuvo que por el momento se trabaja con casos particulares, pero sin ningún tipo de financiación vigente. “La gente que quiere una casa para el verano nos puede comprar ahora. Trabajamos mucho con el apoyo del Gobierno para poder vender viviendas de madera a través de programas habitacionales, además de convenios que tenemos firmados en otras provincias”.
A su vez, este Diario consultó con fuentes del sector de la construcción quienes informaron que “para construir una vivienda de material de dos habitaciones con baño, tipo las de IPRODHA, se necesita una base aproximada de 500 mil pesos, de los cuales 180 mil pesos corresponden a mano de obra y 300 mil pesos de materiales sólo para empezar”. Sin embargo, consideran que esta cifra podría ser mayor, ya que todos los días aumentan los precios.
Por último, un trabajador de la construcción estimó que “una bolsa de cemento cuesta $450, una bolsa de plasticor $350, una bolsa de cal $220, un metro de arena -que es poquito- está mil pesos, la bolsa de piedra $1.500… Se necesita mucha plata para iniciar con la construcción de una casa. Si querés algo de tres habitaciones con dos baños, llegás a $1.500.000. Se necesitan alrededor de 500 mil pesos para empezar, con la posibilidad de que el presupuesto aumente otros 200 mil pesos”.
Del sueño a una pesadilla con los créditos UVA
Lo que al principio parecía que sería un sueño hecho realidad se transformó en una pesadilla y una angustia continua. Se trata de la situación por la que atraviesan los tomadores de créditos de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), los cuales se modifican según los índices inflacionarios.
Dolores Corró, vocera de los afectados en Misiones, accedió a un crédito en 2017 a pagar en 30 años; sin embargo, con el pasar de los meses las cuotas fueron incrementándose hasta duplicar el monto a pagar mes a mes.
En conversación con PRIMERA EDICIÓN, brindó un panorama de la situación actual de los tomadores del préstamo: “Estamos al horno porque este Gobierno (nacional) no tiene ninguna intención de remediar el daño que hizo, sino que sigue impulsando estos créditos”, advirtió.
A la vez, remarcó que “desde el Gobierno vienen con el cuento de que nuestras propiedades valen en dólares”.
Detalló que desde que tomaron el crédito hasta la actualidad, las cuotas duplicaron su valor: “Empezamos pagando $6.000 y hoy abonamos $15.000; cada vez debemos más de lo que pedimos. Es ilógico”, subrayó.
Contó que “soy docente y tengo dos hijos a cargo, por lo tanto no es lo mismo pagar 6.000 pesos que una cuota de $15.000. Esos $9.000 de diferencia significan muchas cosas”.
El incesante incremento de las cuotas obligó a las familias que accedieron al crédito UVA a modificar su estilo de vida. “Estamos en casos extremos y tuvimos que cambiar todos nuestros hábitos de vida”, lamentó Corró, quien ejemplificó que “una familia vendió un auto para adelantar cuotas, pero en cuatro meses la inflación se comió ese valor, es decir que no adelantó nada”.
Además, indicó que “se debe tener en cuenta que seguimos sufriendo todos los aumentos de los otros servicios y los comestibles. Es angustiante estar así”.
En relación a los cambios que se puedan producir en los meses siguientes o en el próximo año, la damnificada dijo que “hemos podido trabajar en conjunto y se logró acordar que, en el caso de que la fórmula Fernández- Fernández gane las elecciones, se congele el UVA y no como lo hizo el Gobierno ahora, que fue el congelamiento de las cuotas”.
Asimismo, adicionó que “lo que se debe hacer es congelar inmediatamente el valor, es decir el capital y el UVA”. Desde septiembre las cuotas hipotecarias UVA no sufrieron incrementos debido a que se frenaron las subas a través de una firma con los bancos.
De esta manera, hasta diciembre algunos beneficiarios del préstamo no tendrán variación en las cuotas. Sin embargo, el congelamiento sólo alcanzó a los deudores hipotecarios que compraron una única vivienda con valor de compra inferior a 140.000 UVA al momento en el que se otorgó el préstamo.
Lo habitacional, una demanda constante
Tener una vivienda propia es cada vez más difícil, por esta razón desde la Provincia brindan programas para quienes deseen construir su casa. La idea es que el proceso se vuelva más accesible.
Uno de los programas que se encuentran en vigencia es el “Construyo mi Casa”, que fue anunciado en mayo por el gobernador de Misiones, Hugo Passalacqua. Con dicho beneficio, se financia la construcción de 1.500 viviendas a familias que cuenten con terreno. De esta manera, el Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional (IPRODHA) subsidia, según lo anunciado, el 50% de las UVI durante los tres primeros años y, luego, el 15% durante 17 años. La financiación será a 20 años con crédito del Banco Macro.
Los préstamos rondan los 350 mil pesos y son otorgados por dicha entidad financiera, por lo que los solicitantes deben calificar según los requisitos bancarios; además, deben poseer un terreno en condiciones de ser hipotecado.
Otra opción es la de lotes con servicios básicos, es decir, con energía, agua y cloacas, que se compran al IPRODHA con una financiación favorable.
El problema habitacional es una preocupación en Misiones, ya que el 85% de la demanda corresponde a los sectores vulnerables. Para 2019, la provincia tiene previstas unas 19.000 soluciones habitacionales. Las viviendas que se prevé construir serán las tradicionales, de madera, de emergencia y mampostería. En todo 2018 se entregarán más de 3.700 casas.
