En Argentina, las hipotecas divisibles, también conocidas como hipotecas de bien futuro, son un nuevo instrumento financiero que permite a los desarrolladores inmobiliarios ofrecer créditos hipotecarios para la compra de propiedades en construcción o lotes en urbanizaciones planificadas, incluso antes de la subdivisión formal del terreno. Esta medida busca facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar el mercado inmobiliario, especialmente en la etapa de obra.
Consultado por FM 89.3 Santa María de las Misiones, el corredor inmobiliario Pablo Daviña, explicó los principales aspectos del nuevo sistema.
“Es una manera de generar crédito para un sector que no estaba atendido, que es el de los desarrollos de unidades constructivas”, detalló el entrevistado.
“Es una manera de generar crédito para un sector que no estaba atendido, que es el de los desarrollos de unidades constructivas”, destacó Daviña. Según detalló, se trata de un mecanismo que permite a los desarrolladores tomar una hipoteca inicial y luego dividirla en tantas partes como unidades tenga el proyecto. “Sería algo innovador, al menos en Argentina, porque implicaría que una hipoteca inicial que toma un desarrollador, a medida que va vendiendo, lo pueda dividir en tantas unidades como tenga el edificio o el loteo”.
El especialista recordó que la base legal para este tipo de operación fue incorporada con la modificación del Código Civil en 2015, que reconoció el derecho real de superficie. “Uno tiene un derecho real del dominio y un derecho de la superficie construida. Esto permite que una hipoteca que inicialmente lo toma un desarrollador con una entidad bancaria, luego pueda dividirla en los compradores de esas unidades”.
“El crédito hipotecario siempre es de mayor plazo que una construcción”
Daviña explicó que uno de los principales beneficios de este régimen es que el comprador no necesita aportar el total del valor al finalizar la obra. “Esos compradores, en lugar de aportar todos los fondos al término de la obra —que puede durar 30 meses—, puede extenderse en el plazo; ya que el crédito hipotecario siempre es de mayor plazo que una construcción”.
Sin embargo, aclaró que aún hay cuestiones por definir: “Todavía hay muchas cosas que están por verse. Por ejemplo, se habla de las inscripciones de los boletos y hay una apertura a que lo hagan los registros provinciales de la propiedad inmueble o algún organismo, pero regido o controlado por la Comisión Nacional de Valores”.
Sobre la viabilidad inmediata en las provincias, advirtió: “Si el registro no se adecua, es poco probable que empresas regidas por la Comisión Nacional puedan hacerlo en lo inmediato. A lo mejor, en las grandes urbes sí sea un vehículo de generación de financiamiento”.
“En Argentina habría que ponerla en funcionamiento”
El esquema está pensado para que, inicialmente, el crédito lo tome el desarrollador. Luego, a medida que comercializa las unidades, la hipoteca se divide entre los compradores, quienes también deben reunir los requisitos crediticios que exija la entidad financiera. “El banco le va a otorgar el crédito a una persona sujeta con capacidad crediticia: el desarrollador. El que compra también va a tener que demostrar ante la entidad que es solvente para poder tomar esa porción de esa unidad y continuar con la hipoteca”.
A modo de ejemplo, Daviña señaló: “Se hacen 10 departamentos, y el mismo se va a poder dividir en 10 unidades: en 10 hipotecas, que cada comprador que entre al proyecto va a poder tomar el crédito, tanto y en cuanto el acreedor lo acepte”.
Además, subrayó que el mecanismo no está limitado a edificios en altura: “Esta hipoteca divisible también puede ser aplicada a loteos. Se puede desarrollar un proyecto constructivo de viviendas y aplicar el mismo mecanismo. El desarrollador va a la entidad bancaria, solicita un crédito que sea divisible, comienza a construir y luego, a medida que va vendiendo, se va dividiendo esa hipoteca en cabeza de los compradores”.
“Es aplicable a loteos, no solo edificios en altura”
A modo de ejemplo Daviña graficó: “Se hacen 10 departamentos; y el mismo se va a poder dividir en 10 unidades: en 10 hipotecas, que cada comprador que entre al proyecto va a poder tomar el crédito, tanto y en cuanto el acreedor lo acepte. Esto, es un un dato a tener en cuenta. Porque el banco le va a otorgar el crédito a una persona zona sujeta con capacidad crediticia: el desarrollador. El que compra también va a tener que demostrar ante la entidad que es solvente para poder tomar esa porción de esa unidad y continuar con la hipoteca”.
Finalmente, valoró la iniciativa como un avance necesario: “Desde ya que es positivo, porque es una línea que no existía. Entonces, cualquier crédito en tanto y en cuanto sea accesible y se pueda incorporar en forma simple, es bienvenido”.
